Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios podemos definirlos, en base al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, como aquellas reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, es decir, son los derechos y las obligaciones de todos los propietarios.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios nunca podrán contravenir lo que se disponga en la Ley de Propiedad Horizontal. Un ejemplo: el artículo 13 de la Ley de Propiedad horizontal señala: “Los órganos de Gobierno de la Comunidad son los siguientes: La Junta de propietarios, el presidente y en su caso, los vicepresidentes, el secretario, el administrador. En los Estatutos podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a anteriores”. Aquí queda patente lo que venimos diciendo en este artículo, que los Estatutos pueden disponer nuevos órganos, pero no podrán menoscabar o limitar las funciones y las responsabilidades que la Ley de Propiedad Horizontal atribuyen a la Junta, al Presidente, al Secretario o al Administrador.

Es importante saber que nuestros Estatutos no tienen obligación, en primer lugar, ni de ser establecidos, ni tampoco de ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Es decir, redactar, aprobar y establecer unos estatutos dependerá de la voluntad de los propietarios, no es un imperativo legal. No obstante, tanto su creación como su inscripción en el Registro de la Propiedad nos otorgará ventajas: por ejemplo, podremos limitar las actividades económicas que se pueden ejercer en las viviendas o locales, o poder oponerlos frente a terceros, lo cual significa que no obligará sólo a los propietarios que los adoptaron, sino a los futuros propietarios.

Estatutos de la comunidad de propietarios: función de los estatutos

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios pues, tienen la función de ordenar la Comunidad, siendo un marco de referencia para su funcionamiento. Hay que señalar que no cabe confundirlos con el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, que es un documento sin el cual, valga la redundancia, no se puede constituir la Comunidad de Propietarios en base a la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, este documento sí que es obligatorio.

En cuanto al momento de su creación, suelen darse dos tipos de situaciones: que la promotora inmobiliaria encargada de la construcción del edificio los haya redactado desde el principio, o que en los inicios de la Comunidad de Propietarios ya constituida sean elaborados por los vecinos o la Administración de Fincas, lo cual nos lleva al siguiente paso.

Estatutos de la comunidad de propietarios: ¿Cómo se aprueban?

La aprobación, según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, depende de la Junta de Propietarios, y requiere la unanimidad de todos los comuneros. Lo mismo sucederá con su modificación, debiendo estar todos los propietarios de acuerdo en los cambios que en ellos se quieran producir, pues de lo contrario, no se podrán ni aprobar ni modificar.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no deben confundirse tampoco con las normas de régimen interior, conocidas con el nombre de Reglamento de Régimen interno, que tal y como nos indica el artículo 6 de la Ley, sirven para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes, que dentro de los límites de la Ley y de los Estatutos podrán ser fijadas, y obligarán a todos los titulares a observar lo que en ellas se contenga, pero con la diferencia de que para su aprobación o modificación no será necesaria la unanimidad requerida para los Estatutos, sino que bastará la aprobación y modificación por mayoría simple, según el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En materia de Propiedad Horizontal en los conflictos que pueden surgir entre los distintos propietarios son muy importantes los Estatutos, tanto su existencia como su contenido, por eso es uno de los primeros documentos que los abogados solicitamos a nuestros clientes para ayudarles a resolver sus problemas, porque en ellos muchas veces está la respuesta a las dudas que se plantean.

Al mismo tiempo, conocer el contenido de los Estatutos de forma previa a la adquisición de un inmueble puede resultar determinante para que nos decidamos a comprar definitivamente o no, según el uso que tuviéramos pensado darle a nuestra propiedad. Por ejemplo, si queremos comprar un local comercial para instalar una Cafetería o un Restaurante, es imprescindible conocer en primer lugar si hay Estatutos, y de haberlos, si en ellos se dispone alguna limitación (que esté permitida por la Ley) en cuanto a las actividades que en los locales comerciales se puede desarrollar, así como instalación de chimeneas necesarias para nuestro negocio.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un elemento fundamental para regir nuestra Comunidad y que en ella impere la armonía y la buena convivencia, por eso, si tienes cualquier duda sobre ellos, no dudes en consultarnos.